Afin de faire sanctionner le non respect de l’exclusivité prévu à son mandat, l’agent immobilier peut prévoir l’insertion dans ce mandat d’une clause pénale.

 

Le décret du 26 juin 2016 qui remplace le 1er alinéa de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que :

 

« Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.
Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser. »

 

Sur la forme le décret insiste donc sur la nécessité de faire figurer cette clause en caractères très apparents.

 

La Première Chambre civile de la Cour de cassation a eu une interprétation très stricte de ces dispositions.

 

Un agent immobilier s’était prévalu de la clause pénale insérée à son mandat exclusif à l’encontre d’un client indélicat.

 

Les parties ne trouvant pas de terrain d’entente, le litige est allé devant les tribunaux.

 

Le client a fait valoir que la clause pénale était inapplicable du fait qu’elle était écrite en petits caractères.

 

La Cour d’appel de Douai lui a donné tort car « bien qu’il s’agisse de petits caractères, ceux-ci sont très apparents et la clause est parfaitement lisible » (CA Douai 15/09/2013; n°15/00913).

 

Cependant cet arrêt d’appel a été censuré par les magistrats de la Cour de cassation (Cass. 1ère civ. 17/01/2018, n°16-26099) car fondé sur des motifs « impropres à justifier que la clause pénale aurait été mentionnée en caractères très apparents », toutefois la Cour de cassation indique que le « défaut de tels caractères entraîne non la nullité du mandat, mais celle de la clause ».

 

Il faut donc veiller à ce que la clause pénale, mais c’est aussi valable pour la clause d’exclusivité et la mention requise pour la faculté de résiliation, soit représentée sur le mandat de manière très explicite avec un corps de police plus grand que pour le reste du mandat et un style gras.